【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】大臺(tái)北商用不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)售再創(chuàng)佳績(jī)，即將到期的新光人壽松江、承德與板橋大樓REAT（不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)信託）由兆豐銀行公開標(biāo)售，底價(jià)21億2,664萬2,528元，在未公開標(biāo)售前就已有不少壽險(xiǎn)業(yè)者及投資人士洽詢，開標(biāo)結(jié)果共有7張投標(biāo)單競(jìng)價(jià)搶標(biāo)，投標(biāo)者包括：臺(tái)壽保、富邦人壽、新光人壽、中國(guó)人壽、國(guó)泰人壽、黃鐵達(dá)及黃勉欽。最後由勢(shì)在必得的新光集團(tuán)藉由子公司「新光合成纖維、新纖開發(fā)、新星興業(yè)」以總價(jià)35.24億元取得，遠(yuǎn)超出原市場(chǎng)預(yù)估的23億元行情，溢價(jià)率高達(dá)65.7%，第2高標(biāo)為新光人壽的33.8688億元，國(guó)泰人壽也出高價(jià)搶標(biāo)，但以總價(jià)31.3333億元落居第3。

永慶房屋研展室協(xié)理黃增福表示，對(duì)壽險(xiǎn)業(yè)來看，這3棟商辦大樓都有租約，有持續(xù)穩(wěn)定的租金流入，沒有買素地須「即時(shí)利用」的問題，故吸引各家壽險(xiǎn)業(yè)者進(jìn)場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，而原本就有意標(biāo)回的新光人壽不僅自己有投標(biāo)，同時(shí)聯(lián)合集團(tuán)子公司再投一標(biāo)，最後以超高價(jià)得標(biāo)，若以當(dāng)初13億元的REAT發(fā)行成本估算，新光集團(tuán)帳上的資產(chǎn)重估增值高達(dá)22億元以上收入。

這3棟大樓皆屬單一完整產(chǎn)權(quán)，地段位置優(yōu)越，其中又以南京松江商圈的松江大樓身價(jià)最高，就標(biāo)售價(jià)格估算總價(jià)約16.5億元左右、換算土地單價(jià)每坪超過800萬元以上，若未來大樓重新改建後，新推案有機(jī)會(huì)挑戰(zhàn)每坪120萬元以上，而其它2個(gè)案也都具備整合、改建價(jià)值，開發(fā)效益相當(dāng)大。

黃增福指出，先前三陽忠孝大樓才以創(chuàng)高價(jià)法拍成交，現(xiàn)在又有3棟商辦大樓以超高價(jià)行情標(biāo)出，顯示市場(chǎng)看好大臺(tái)北不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)期投資潛力，加上壽險(xiǎn)業(yè)相繼公告針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)資金配置將加碼佈局，外資、陸資也正積極評(píng)估中，瞄準(zhǔn)熱門精華地段物件，隨時(shí)準(zhǔn)備搶進(jìn)，因此，商用不動(dòng)產(chǎn)已走向國(guó)際盤市場(chǎng)，預(yù)期下半年房市將更加熱絡(luò)。

黃增福分析，「松江大樓」位於臺(tái)北市松江路、長(zhǎng)安東路路口，長(zhǎng)榮桂冠酒店旁，為南京松江辦公商圈的精華地段，是這次標(biāo)售價(jià)值最高標(biāo)的物，使用分區(qū)為商三特(原屬商二，適用容積率630%)，基地面積207.2坪，全棟地上11樓、地下1樓，建物面積2,144.1坪，就本次標(biāo)售總價(jià)試算各棟大樓土地價(jià)值，估算松江大樓價(jià)值約16.5億元左右，換算土地單價(jià)每坪超過800萬以上，每坪容積單價(jià)約127萬元，以附近商二土地目前行情每坪500~600萬元水準(zhǔn)，本次得標(biāo)價(jià)格已是市場(chǎng)上的超高價(jià)行情。

黃增福進(jìn)一步指出，「松江大樓」鄰近捷運(yùn)松江南京站，周邊企業(yè)辦公大樓、銀行鄰立，商圈機(jī)能佳，租金價(jià)格約1,200~1,300元，租金行情雖然不高，但得標(biāo)業(yè)者看好未來改建價(jià)值，以及對(duì)於南京松江商圈的看好程度，勇於進(jìn)場(chǎng)搶標(biāo)，可望帶動(dòng)周邊大樓行情跟隨上漲。

位於臺(tái)北市士林區(qū)承德路四段、福港路交叉路口的「承德大樓」，使用分區(qū)為住三之二、住三，基地面積232.2坪，全棟地上10樓、地下2樓，建物面積1,324.9坪，估算本案基地價(jià)值約10億元左右，換算土地單價(jià)每坪約420~430萬元。黃增福表示，本案鄰近士林夜市，生活機(jī)能便利、商圈發(fā)展成熟，居住人口密集，擁有優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，加上未來北投士林科技園區(qū)規(guī)劃、士林官邸開發(fā)規(guī)劃，將為本區(qū)域之發(fā)展增加更多有利條件。得標(biāo)業(yè)者除了維持現(xiàn)況辦公租賃使用，將來也可考慮改建為住宅或飯店出售，就當(dāng)?shù)啬壳靶鲁晌菪星榻珈睹科?0~90萬元，重建住宅大樓推案將極具開發(fā)效益。

另一案位於新北市板橋區(qū)中山路一段的「板橋大樓」，使用分區(qū)為住宅區(qū)，基地面積291.3坪，全棟地上12樓、地下2樓，建物面積2,435.0坪，估算本案價(jià)值約9億元左右，換算土地單價(jià)每坪約300~310萬元。黃增福指出，本案鄰近新板特區(qū)與捷運(yùn)府中站之間，連接附近遠(yuǎn)東百貨形成的熱鬧商圈，整體交通機(jī)能十分完善、居住品質(zhì)佳、消費(fèi)生活便利。目前本棟雖為辦公使用，但基地條件夠大，附近住宅、商業(yè)需求高，將來也可考慮改建為住宅、商場(chǎng)或旅館出售，就當(dāng)?shù)啬壳靶鲁晌菪星榻珈睹科?0~60萬元，住宅大樓改建價(jià)值高，商場(chǎng)或旅館的開發(fā)條件也相當(dāng)不錯(cuò)。

黃增福表示，位於臺(tái)北市商辦黃金地段的「三陽忠孝大樓」、「新光人壽的松江、承德與板橋三棟大樓」，本週開標(biāo)都以高價(jià)順利標(biāo)出，這兩案總標(biāo)售價(jià)格高達(dá)76.6億元以上，交易金額相當(dāng)可觀，為上半年商用不動(dòng)產(chǎn)釋出最大筆的2交易案件，標(biāo)售結(jié)果對(duì)短期冷淡的房市深具加分效果，對(duì)商辦市場(chǎng)更具指標(biāo)意義。外資、陸資、法人看好臺(tái)灣房市發(fā)展與投資潛力，完全不懼房市控管政策干擾影響。

2011年大臺(tái)北商辦十億元以上公開交易案件一覽

交易時(shí)間	大樓名稱	行政區(qū)	路段	買方	買賣面積 (坪)	成交總價(jià) (億元)
2011/01	臺(tái)北金融中心大樓 (13、14樓)	松山	敦化北路	國(guó)泰人壽	1,178.68	16.60
2011/01	臺(tái)北金融中心大樓 (6、7樓)	松山	敦化北路	國(guó)泰人壽	1,178.68	15.758
2011/02	亞洲廣場(chǎng)大樓((5、6F)	中正	忠孝西路一段	國(guó)寶集團(tuán)	2,050.13	12.1738
2011/04	寀蘴國(guó)際大樓 (長(zhǎng)耀The One)	內(nèi)湖	基湖路	寀蘴國(guó)際	4,700.00	38.00
2011/04	亞洲廣場(chǎng)大樓(3、4F)	中正	忠孝西路一段	龍巖人本	1,815.36	12.11
2011/05	三陽忠孝大樓(1~3F)	大安	忠孝東路四段	富邦人壽	675.36	20.11
2011/05	三陽忠孝大樓 (4~5F、8~14F)	大安	忠孝東路四段	吉富中華投資	2,118.37	21.345
2011/05	新光REAT松江大樓、承德大樓、板橋大樓	中山 士林 板橋	松江路 承德路四段 板橋中山路一段	新光合成纖維、新纖開發(fā)、新星興業(yè)	5,904.07	35.24

資料來源：永慶房屋商仲事業(yè)部